北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门谈，我不作念所谓的“众人”，只用二十年实战补助帮各人答疑解惑。

一

Q:

我想蓄意极少问题。我和我媳妇名下王人有一套房，我的19买的在豆各庄富力又一城，我爱东谈主的在后生路炫特，我的屋子那时贷了120万，还有105的房贷。我媳妇炫特的屋子在出租，但是在背她家其他的房贷，岳母在百环买了套屋子，贷款了100多，是以炫特和百环两套屋子王人在背百环的房贷。

当今我爱东谈主想把富力和炫特卖了，把百环房贷的还了之后再在双井买一套房，看好了华腾园（挨着百环），您觉顺应今是提前还房贷的本领吗？双井华腾园的屋子奈何样？

A：

1、是否提前还贷和时机的关系不大，而是跟自家经济情况的关系更大。

一般来说，如果贷款的利率相比高+用的是等额本息+贷款没几年，也即是正处在月供中大部分为利息的阶段，那如果手中有多数资金+莫得其他更稳健的投资渠谈。

如果能骄慢这几个条目就提前还款，不成骄慢就再琢磨一下，笃信手中资金会永远闲置了再提前还。

2、留着百环，卖掉富力和炫特，然后换成华腾园，为什么呢？或者说图什么呢？华腾园的上风是什么？上风能对消又一城+炫特的残障吗？百环的优残障是什么，和又一城与炫特相比过吗？我以为多琢磨一下吧，别心焦作念决定，谋定尔后动+多谋速决。

3、简便说吧，又一城是很好的小区，富力进北京的第二个技俩，是以叫“又一城”，想再度继续富力城的光线。从诱导商角度讲是获利不少，毕竟当年双桥农场的地盘王人不贵。但这也诠释地段儿普通，是以板块内几个小区诚然王人挺好，但价钱走势有点儿被迟延了，不太好逆转。可自住角度是很可以的，租售比也应该广阔。

炫特的诱导商也曾是富力的副总，之是以盖成小公寓亦然要和富力城这种豪宅打相反化。但这种产物的受众较窄，从诱导商到买房主谈主的收益率王人不高。或者说诱导商从财务角度讲很获利，因为盘活快。但业主们从房价增值上赚的未几，主要王人是赚房钱了，毕竟房钱收益高一般王人是因为房价涨的慢点儿。

炫特这小区也即是在野青这种板块，年青东谈主多变成受众等闲，不然价钱早就明白走弱了。短期这种小区不亏本，毕竟房钱或租售比亦然很合算的。永远的话看物业瞻仰水平吧，也看朝青板块对年青东谈主的诱惑力。

4、百环奈何说呢？也曾是北京房价最高的经适房，莫得之一。但诱导商为了高利润，压缩了空间王人诱导成了塔楼，密度有点儿大。并且诚然早期业主以公事员为主，表面上应该氛围好。但没猜测这些业主王人不太缺屋子，入住的未几，净是出租的。是以变成社区氛围没达到预期，也就影响了价钱。

这样说吧，到咫尺截止，百环是全北京增值最少的经适房，也莫得之一。以后的话价钱走势臆度也不太强，最佳收货应该是不再过期，逆转的可能性不大。是以这里更合乎自住，性价比很可以。

5、华腾园亦然挺好的小区，2000年时北京楼市有两个明星小区，二华，指的即是华腾园和南方华威桥的华辉苑。不外这两个小区王人是塔楼，在当年诚然受追捧，但2023年非典之后就有些走弱了，导致价钱走势不太强。

富力城开盘的本领，北京也曾发生了一谈很驰名的炒房客事件。某东谈主清空了手中通盘华腾园的屋子，加杠杆买下了富力城的一堆屋子。那时炒房圈儿里对这东谈主指摘不一吧，以为既然双方价钱差不太多，那就没必要折腾。但这20年往日了，双方的价钱略有差距，拉大到30%傍边了。富力城的价钱走势并莫得超出大盘太多，那即是华腾园略有过期。

是以华腾园从居住角度来说笃信是可以的，经济实惠性价比高，仅仅产物不太受追捧了，以后的最佳收货臆度亦然不再过期。

6、简便即是这情况，是否提前还款看自家的具体情况，几个小区也王人各有优劣，看我方更意思哪方面了。

仅供参考。

二

Q:

请教，我23年的本领跟您蓄意过，听从您的刻薄在23年下半年出掉了荣丰的开间，在相比合适的时机离场了，一直合手币。当今在回龙不雅13号线南方有套小两居，居住品性可以留着给一方老东谈主住。我老公在西二旗上班，我全职，想再买一套三居咱们我方住，另一方老东谈主未来有需要也可以住在一谈。

预算550傍边，看了东村家园和金榜园的三居，东村家园三居户型很紧凑唯有一个卫生间，但是小区物业管的可以，楼看着相比新，有电梯邻近交通配套王人很便捷。金榜园小区楼龄早个两三年，绿化可以，三居两卫的户型相配好，没电梯，地舆位置不太好，邻近配套也差许多，策动中有个19号线地铁站，出小区去公交站要走个一公里。

当今很纠结，两个小区咱们选中的户型成交价差未几，不知谈未来万一还需要置换，哪个产物意见性好一些呢？

A：

1、具体户型我可帮不上忙，不到现场的话看户型图王人没用。这只可蓄意当地中介，唯有他们闇练情况。

2、意见性主要看到本领的挂牌价，别要价太高的话王人不难卖。若是我会先看东村家园的，诚然是回迁房，但这样多年往日了，价钱走势还是理解，不会再有什么特等情况。是以酌定是不占低廉，但笃信不亏本。

金榜园的配套表面上有可能改善，但这种两区交壤的地段儿很难，渴望值别太高吧。那如果莫得大的改善也就一样占不到低廉，干嘛不买个笃信性更高的呢？

3、地铁站对这种板块是必须的配套，既然还是有了，再就算再有策动亦然镌脾琢肾，和远郊的枯木逢春是不一样的。是以地铁对近郊和进修板块没什么匡助，酌定是便捷些汉典。

另外地铁站的位置定了吗？如果没定的话可以赌一下试试，要离的很近的话就能占些低廉。如果还是笃信那就没什么可赌的了，利好基本出尽了。

仅供参考。

三

Q:

请教，看了您写天伦锦城的著作。我碰劲在这里有套房，嗅觉您说的特意旨，这些年的增值是不如东四环，但是环境如真的变好，保值应该比前些年强。

但我咫尺有置换学区房或改善成大屋子的想法，想要么就换到西城海淀的斗室子，要么就换到房山长阳的大户型，这是两个极点。但如果是换到长阳，您以为能和西城的学区差距多大？

A：

1、差距多大，可以简便的用高考的概率来计较。比如北京东西城的普高率在80%傍边，房山等近郊的官方数字是60%傍边。然后再看一册率，西城应该是60%傍边，房山等近郊区一般是20-30%吧。那也即是说，在大多数孩子为中等生的情况下，在西城上一册的概率是50%，房山那即是20%不到了。

天然这是建立在大多数普通孩子的基础上的，但每个孩子的智力和学习环境不一样。牛娃简略率是在哪儿王人牛，学渣则在哪儿也王人差未几。

2、另外长阳的学区在房山是很可以的，黄城根+四中+十二中的分校王人可以，放到全北京也至少能算中等学区。家长中又有许多新北京东谈主，不少王人是学霸诞生，这些对学习氛围来说王人是加分项。是以全体学区水平算中等以上吧，仅仅还略弱于优质学区汉典。

3、这仅仅我我方的不雅点，具体的学区或学校只但是家长采用。

仅供参考。

四

Q:

那再请教，长阳建邦华庭对口学校黄城根小学+北京四中。万科新里程或金地朗悦对口朗悦12中+北理工附属小学（需要摇号，进理工附小学概率大）。如果买房仅仅为了孩子上学，12中是中考收货房山区第一，您会奈何选？

A：

1、12中朗悦这边不是两个学校要摇号吧？我难忘应该是三个，还有一个铭品校区呢。天然表面上讲铭品和朗悦的质地应该是一致的，但我听到家长们的想法王人是以本校为主，次选分校。但这王人没什么方针，只可看气运。

2、如果“仅仅为了孩子上学”，那若是我就首选靠谱儿的了，或者说是尽量采用笃信性的，省的揪心。也即是如果建邦华庭这边的学区能确保入学，那就先看这里呗。

四中诚然是本校高中最强，但手脚分校来讲其实无所谓，初高中王人会挺好，仅仅我不了了具体收货。

归正派年中粮和万科为了引进四中花了不少本钱，其后国外城的业主争学位也闹得沸沸扬扬的，也即是学校的招供度很高。是以就再了解一下具体收货吧，如果差未几的话没必要非得去选需要摇号的。

仅供参考。

五

Q:

请教，我现存现款1200万，卖掉房了，名下无房，孩子在国外校念书。我当今租房，房租每月1.5万。底本想先租两三年看行情是否再买，但当今嗅觉房价不太理解了，王人说要涨，我追思踏空。

当今有两个想法：一是在学校（北五环外）邻近买两套，既管制自住问题也留一套给孩子，还能剩一部分当流动资金。但问题是看了一圈没什么合适的，海淀的五环外也很贵；第二个念念路是在外围买三套房，一套自住一套出租，一套给孩子留着。但没想好是昌平、通州和燕郊这种组合合适吗？

A：

1、房租每月1.5万即是每年18万，对应1200万是1.5%，和买套房的本钱差未几。但我就不太明白了，如果当今住的是1.5万的屋子，那居住体验应该是很可以的，致使说是豪宅王人有可能。可如果用1200万在海淀五环外买两套，那哪套也够不上现存的居住条目啊，能罗致吗？

2、可如果不买在海淀而是买在郊区+燕郊，居住体验倒是不难骄慢，燕郊笃信还能更强呢。但交通配套什么的就透澈不同了，保值也或然一样，能罗致吗？

3、是以若是我就在昌平买两套了，比如回龙不雅的次新址，600万一套能买到可以的。这里离海淀也不算远，两套买在近邻也便捷收拾。保值角度基本王人跟班大盘，应该是不亏本。

另外回龙不雅600万屋子房钱应该在小1万，望望和当今这1.5万的居住体验差些许吧？这看我方的喜好了。

4、总之我是以为这俩决策有点儿极点，加上个重中间项再琢磨一下吧。

仅供参考。

调整“章哥说买房”大众号，有房产相干问题可以向我发问。